青浦是当下上海楼市的明星区域。2020年青浦即将腾飞

上海新闻新闻 / 安家上海 来源:安家上海 发布日期:2020-03-30 热度:34C
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买房是个技术活,房地产行业水很深,宰客现象很普遍,开发商、代理销售公司的售楼小姐和置业顾问相对比较专业,只要不懂买房知识买房者露出一点马脚,他们就会不断忽悠买房者,让他们交定金,然后签下购房合同。为了不被售楼小姐和置业顾问忽悠,我们就需要学习一些买房知识,因此接下来小编就给大家总结了一些买房必备知识,一起来看看吧!

一、选房前

买房是一件费心思的事情,如果你还没有买房经验,就更需要做一些准备工作了,一般来说,买房前需要做的准备工作包括但不限于以下内容:

1、确定自己的买房目标后,应该对自己财产的积累和经济能力的提升有明确规划;

2、买房基础知识需要了解,很多房产网站和房产微信都有相关知识,比如我们;

3、确定买房的区域后,在区域找到自己相对中意的楼盘,一般不少于5个;

4、提前计算并准备好买房子所需的各种税费;

5、具备基本的房贷知识,主要包括银行利率、首付比例、月供成本等。

二、选房时

在看房选房时,置业顾问大多都是扬长避短,关于楼盘或具体户型的缺点避而不谈,但是作为购房者,对于以下的关键信息一定要问个清楚:

1、合同里的总房价是按照建筑面积还是套内建筑面积计算(建筑面积含小区的公摊面积,套内建筑面积是你家实际建筑外边缘线的面积,包括墙体所占面积)。

2、具体某一户型的价格。初去某一楼盘看房时,置业顾问给出的价格99%都是均价,其实这是个很模糊的价位,某些楼盘不同单元、户型、朝向等的房屋单价差别其实是很大的。所以,如果有你自己看中的房源,千万不要以均价来做预算,一定要向置业顾问问清楚具体房价,再做决定。

3、新房的预计入住时间和入住条件,必须要核实清楚。

4、关于小区的车位比和物业服务要查证确认。如今,有很多小区的车位配比都是无法真正满足住户停车需求的,车位不足对购房者生活造成的影响也非常大。

三、选房实用技巧

1、选房要重视采光

现在开发商拿地成本都比较高,后期为了拿到一定的利润,往往会提高整个楼盘的容积率,一般情况下就是借助相对较小的楼间距来实现,这样其实会导致处于后排的房源采光不好,光照时间严重不足,影响居住的舒适度。

2、有学校的楼盘优先考虑

对于初次置业的年轻人来说,这一点要格外注意,因为年轻人一般都对子女教育有着迫切的需求。

3、配套要齐全

项目的配套是人们整个置业生活中必不可少的组成部分,与大型超市合作,与实力名校联姻,自建图书馆、游泳馆、娱乐会所,让在这里生活的人们足不出“户”就能满足所有生活和休闲娱乐需求。

4、不要轻信置业顾问的承诺

置业顾问的口头承诺是不可以轻信的,因为有一些为了促成交易的承诺未必获得了开发商的许可。如果这些承诺没有被写进合同,后期无法兑现你也无计可施。

青浦区近些年利好不断,大虹桥已经把整个青浦新房市场盘活,加之轨交17号线也贯穿整个青浦;另外长三角一体化这一国家级政策又一次为青浦助力,可以说青浦是当下上海楼市的明星区域。2020年青浦的哪些板块将有新房上市呢?


1、徐泾板块

徐泾人口少、密度低,是青浦的老牌别墅区板块。一场进博会,彻底引爆了徐泾板块的楼市。位于大虹桥辐射的中央居住区徐泾,也彻底的成为了青浦楼盘的“老大哥”。

2010年徐泾板块的二手房价格只要2.5万元/㎡,到了2019年已涨至4.4万元/㎡。如今新房均价更是接近6万元/㎡,远超外环外其他板块。随着大牌企业开发商纷纷进驻,各个项目纷纷入市,徐泾的房地产市场这几年发展得如火如荼,大虹桥徐泾板块是近年来炙手可热的置业区域,区域内新房曝光度颇高。
徐泾板块配套整体来看,都更偏向国际化趋势。

教育资源上,徐泾板块内有徐泾幼儿园,徐泾中学诚爱路,青浦区嵩华小学,徐泾中心小学,西华国际学校等一些教育资源配套。还有上海耀中国际学校以及沪上知名的私立宋庆龄幼儿园、蒙特梭利幼儿园、世界外国语中学等。


交通资源上,17号线的开通,打破了青浦零轨交的窘境。通过在虹桥机场航站楼与之交汇的2号线,这两条地铁将上海最西端至上海最东端整体串联起来,再加上10号线,以及规划中的机场联络线,轨道交通可以说是十分发达了。

商业配套上,主要依靠虹桥商务区的商业设施,如龙湖虹桥天街、瑞安虹桥天地、万科中心等。医疗配套目前有京汇医院、德达医院、冬雷脑科医院以及各个社区卫生服务中心,有远大健康城和新虹桥国际医学中心,聚集了众多高端医疗服务机构。


青浦徐泾已经成为了虹桥商务区的组成部分,已融入规划范围内,因此这里的新房受到了市区客的青睐,几乎只要有新房入市,都能成为沪上热门项目。初步统计,今年徐泾或将有5个项目取证入市,其中之前开盘的中核锦悦府、万科天空之城都已成为了热门项目,今年再次取证入市,不出意外,或许还会成为热销盘。安澜西郊、虹桥融景也将加推新房源。2020年徐泾将有一个全新盘上市。

瑞安盘龙天地

全新盘瑞安蟠龙天地即徐泾镇“城中村”地块改造项目,与蟠龙天地的商业部分位置非常近,周围即是改造中的蟠龙古镇,周边未来规划有体育公园、湿地公园等配套。蟠龙古镇共150公顷,相当于1.5平方公里(上海迪士尼一期这么大),主要以文化商业为主,北部为居住区,这一地块将本着修旧如旧的原则,目标成为展现青浦历史文化新名片。


瑞安盘龙天地效果图

瑞安蟠龙天地住宅产品总占地面积达90,059平方米,总建筑面积为176,251平方米,预期将保留青浦区的独特历史文化,并重新开发为多功能大型社区,产品包括低密度商业区及住宅区。

而今,徐泾新房尚未突破5.8万元/㎡的天花板售价,今年预入市的项目又没有地王盘,若依旧按照2019年的行情来看,徐泾成为沪上热门置业地依旧是大概率事件。全新盘瑞安盘龙天地也有热销潜质,毕竟该盘相比中核锦悦府、万科天空之城地段更优,距离虹桥枢纽也更近,只要取证价格合理,或许也能够得到上海购房者的关注。



2、青浦新城


上海2016-2040总体规划中指出,青浦新城未来将成为上海全新城市副中心,打造成宜居宜业宜游的现代化新城。


青浦新城主要由现青浦老城 青浦新区(东部) 向西延伸区域 朱家角镇区四部分组成,它具有居住生活、产业、旅游等综合功能。


上海2040规划中,将包括青浦新城在内的部分区域培育成为具有综合性辐射带动能力的综合性节点城市,使其承载上海成为“全球城市”的部分核心功能。青浦新城具体定位为沪湖轴线上的节点城市,以创新研发,商务贸易,旅游休闲为支撑,具有江南文化底蕴的生态型水乡都市和湖滨城市。


交通方面,17号线在青浦新城一共设有4个站点,分别为汇金路站、青浦新城站、漕盈路站、淀山湖大道站。


商业配套上,主要大型的商业广场有青浦吾悦广场,汇金路站青浦宝龙广场,东渡悦来城,漕盈路站富绅商业中心,青浦万达茂。

教育配套上,复旦附中青浦分校、青浦平和双语学校、毓秀学校、青浦实验幼儿园和青浦实验小学等都是很好的学校。另外还有复旦附中青浦分校、平和双语学校、兰生青浦分校等学校未来也会投入使用。


医疗配套商,复旦大学附属中山医院青浦分院、青浦区中心医院、青浦区中医医院等是青浦新城板块内比较优质的医院,但是在能级上可能没有市中心的那些三级甲等医院那么优秀。


2020年,青浦新城的新房入市项目几乎都被首创“承包”了,首创也是近几年“重仓”青浦区域的房企之一。首创的3个项目集中在轨交17号线淀山湖大道站附近,如今这里的新房单价约4万元/㎡出头宝业的在淀山湖大道站的新项目也将会在2020年入市。在相对距离大虹桥略远,并没有太多价格优势,因此这里的新房卖得相对缓慢。不过这里也有一定利好,如万达茂已于2019年开业,地铁站周边也还有其他商业体在建,且周边还有大量土地储备,成熟只待时日。

 


3、赵巷、华新板块


①赵巷版块

随着漕河泾赵巷科技绿洲落位于赵巷,未来将有大量居住在徐泾、虹桥等等地方的人来这儿工作创业,赵巷将从老牌别墅区、长三角消费目的地全面转型成为面向新产业、面向未来的全新的城市中心。




而且,赵巷已经拥有极富盛名的宋庆龄学校,这是全上海任何板块都无法比拟的,同时上海前三的协和双语学校也已经落户赵巷。



青浦赵巷2020年入市项目并不多,除了独栋别墅金臣颐墅将会推出新房源全新盘融创赵巷镇业煌路项目是融创于2019年9月竞得的宅地,楼板价2.1万元/㎡,可以说未来商品房取证价格会更加从容;与此同时赵巷在地段上也有明显优势,所以融创赵巷项目值得关注。


融创的这个地块位于低密住宅区内周边楼盘比较高端楼层少密度小居住比较舒适地块的正南方向紧邻的就是上海青浦协和双语学校



②华新板块

受大虹桥辐射影响的,还有旁边的华新镇,据说集中了上海几大物流企业,是上海总部最集中的地区,企业还是蛮多的。


青浦华新虽然距离大虹桥不远,但交通一直是制约其发展的重要因素,同时新房价格也相对较高,因此区域内新房成交都不算理想。

 

今年华新将有3个新房项目入市,其中金科华新镇新府中路项目、上海建工华新镇新凤路项目都为全新盘,且为去年竞得的宅地,楼板价分别是2万元/㎡、1.95万元/㎡,楼板价只比青浦赵巷略低一点,但是青浦赵巷有轨交17号线,而华新暂未有轨交规划,如此对比,华新就失去了优势,所以今年青浦华新入市的新房,或也与2018年华新新房一样,随着时间的推移慢慢去化。


除了两个全新盘将要上市之外,虹桥金茂悦也可能加推新房源,和大宁金茂府,西郊金茂府不同的是,华新的金茂悦似乎并不是那么的畅销。


上海建工地块产品是带装修的小高层,离虹桥金茂悦不是太远周边商业配套比较多不远处就是博隆商业广场项目一周的路上也是沿街商业



金科地块产品是以12-14层小高层为主,项目和虹桥金茂悦南北相邻和青浦区华新中学东西相邻




4、朱家角板块


首先朱家角是长三角一体化先行启动区,区内规划将在这两年会被迅速激活,值得期待。其次朱家角远离城区,房价基本是青浦区的洼地,具备价格优势。


上海自贸区临港新片区的政策落地之后,长三角一体化发展的上海区域内,最有希望备受阳光雨露的恩泽的,应该是青浦与江浙接壤的区域,应该是朱家角。

朱家角基本是青浦最远的区域了,今年也同样或将有3盘入市。除了金地水悦堂将推出新房源外,两个全新盘杭州至高朱家角镇黄家埭路项目、中环朱家角镇淀园路项目都是去年取得的宅地,楼板价都为1.4万元/㎡,如此价格想必商品房入市价或也会非常合理,适合本地客关注,至于市区客,还要看自身购房需求了。


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魔都上海

这是一座迷人的城市,它充满了魔力,让每一个来到这里的年轻人,似乎伸手便能触碰的到自己的梦想。奋斗在上海的外来年轻人,虽然有着不小的压力,但这却也是继续生活下去的动力,因为这座城市充满了希望与机遇。



当你希望在上海定居,你会发现此时最大的难题不是金钱,而是如何拥有购房资格!今天,跟小编一起好好做笔记,去了解“上海买房那些事”,让梦想落“沪”其实并不难!


1. 沪籍单身人士

一、单独名下有房:限购。

二、单独名下无房:本人和父母在2011.1.30之前共有不超过2套(含2套),可新购一套住房。

三、单独名下无房:本人和父母在2011.1.30之前共有超过3套(含3套),限购。



2. 沪籍已婚人士

一、夫妻双方都是上海户籍:

夫妻双方在2011.1.30之前各自和父母共有不超过2套(含2套)可新购二套住房。

夫妻一方在2011.1.30之前和父母共有3套,另一方无房,可新购一套住房。

夫妻一方在2011.1.30之前和父母共有3套,另一方与父母共有1套,可新购一套住房。

夫妻一方在2011.1.30之前和父母共有3套,另一方与父母共有2套,可新购一套住房。

夫妻一方在2011.1.30之前和父母共有超过4套(含4套),限购。



二、夫妻双方有一方是上海户籍,另一方是非上海户籍

购买首套房产证可单独上非上海户籍一人,但需提供满5年社保或满5年个税证明。

购二套房产证必须上海户籍的人上产证,否则限购。


注:满5年社保或满5年个税是指签合同当月不算,往前推算63个月中社保或个税正常缴纳满60个月。



3. 非沪籍购房政策

外地人在上海购房需要什么条件?  


1. 外地人已婚在上海只能购买1套(商品房)住宅房。

2. 非沪籍家庭限购一套上海住宅,但夫妻双方必须至少有一人社保或个税,自购房之日前连续缴纳满5年及以上。

3. 外地人在外地的房产不计算在内,只要上海没有房产就可以购买!

4. 居住证满三年(免交房产税)

所需证明:1、身份证 2、结婚证 3、户口薄 4、收入证明 5、纳税证明 6、居住证



4. 特殊客群

一、本市集体户口:

按上海户籍政策执行,但需要注意户籍证明号:如90、98、97为上海户籍。户籍证明号:99是挂靠上海地区户口,并非上海户籍,按外地户籍政策执行。


二、外国籍或港澳台同胞:

提供满一年的上海劳务合同和满一年的税单!可购买一套住房。(要求劳务合同和税单公司必须一致)


三、在读博士、博士后:

要求已婚并提供学校证明(学历证明),无需提供满五年社保或满五年个税,可购买一套住房。


四、部队人员购买住房:

原籍是上海户籍,按上海户籍政策执行。单身可购买一套、结婚可购买2套。

原籍非上海户籍,按外地户籍政策执行。单身不可购买、结婚可购买一套。

注:① 部队须出具证明,并写明身份证号、军官证号、户籍状况、结婚状况、有无未成年子女,出生证编号;② 部队人士指的是军官、士兵或士官原籍非上海是不可买房的。


5. 上海房产税征收标准



6. 二手房交易税费



7. 新房购买流程
一 、取证:

1. 新盘取得了盖章生效的《商品房预售许可证》、《准售房源公告及一房一价表》

2. 在上海,高层住宅基本结构封顶才可以报批预售证。


二、认筹:

1. 认筹意向金费用,一般要求不能超过房源最低房价的20%%u3002

2. 支付认筹意向金,才有参与摇号的资格。

3. 必须保留银联pos单、收据必须有开发商盖章。

4. 认筹早晚不影响摇号概率,所以不用急着排队。


三 、验资:

1. 认筹时,购房者提供限购资格审查的材料。

2. 认筹结束后,公证处还会再次审核一遍。

3. 主要审查资料

(1)购买人身份证、户口本、婚姻证明(结婚证、离婚证及离婚协议)、未成年子女出生证明;

(2)社保证明或纳税证明;(非上海户籍需要提供,上海户籍不需要提供)

(3)购房人及家庭成员名下住房相关资料:购房合同或预告登记或产证等;(只要是购房人名下的产证均需要提供,与父母共有、动拆迁、宅基地)


四、摇号开盘:

1. 上海新盘统一由东方公证处进行电脑摇号排序。

2. 根据摇号顺序选房。

3. 选好房,签订认购书,将认筹金转为定金,在开发商要求的时间内补首付款、签订贷款合同。

4. 没选房,没签订认购书,全额退筹。

5. 一般开发商都在30个工作日内退回认筹金。


8. 上海各区域分析

No.1 普陀区

普陀区是上海曾经的重工业基地,近几年来,随着上海市政府将普陀区真如镇街道规划为上海市区第四大副中心,将其规划成为上海市区西北部物流中心以后,经济建设速度正不断加快。



No.2 长宁区

长宁区是一个横跨内中外环的区,而且也是唯一连接中央活动区和大虹桥的区,位于长宁的国家级开发区虹桥经济技术开发区是上海最早最成熟的现代化商务区之一,外国领事馆、500强企业等聚集林立,为沪上外籍人士聚居之地。



No.3 静安区

静安区,是上海最傲娇的“掌上明珠”,也可以说是上海各区当中最值钱的地方。地处上海市中心,周边与6个区相邻,历史文脉悠久、城市环境优美、商业商务发达、创新活力迸发、信息交通便捷,是上海对外交流的重要窗口。



No.4 虹口区

虹口区境内原为东海之滨的滩地,多河道港汊,2017年12月23日,虹口区获评2017“质量之光”年度质量魅力城市。2017年,虹口区重新确认国家卫生城市(区)。



No.5 杨浦区

杨浦区中部偏东区域为“大上海计划”实施地。杨浦区不仅拥有中心城区里最长的15.5公里的白金滨江岸线,经济实力也十分强劲,市区内唯一的规划生态岛屿复兴岛亦坐落于该区。杨浦坐拥上海四大城市副中心之一,十大商业中心之一的江湾五角场;上海第三代国际社区新江湾城;产值丰厚的环同济知识经济圈。



No.6 黄浦区

上海中心的中心,市府所在地,先后并掉南市区和卢湾区后,黄浦区的北部与西部逐渐成为上海近代发展的重心,所以,黄浦区也可以说是寸土寸金。



No.7 徐汇区

徐汇境内徐家汇是上海市西南部的城市副中心。徐汇区是上海较早基本完成旧区改造的中心城区之一。徐汇区重点发展信息技术、现代生物医药、纳米新材料等高新技术产业,发展不容小觑。



No.8 浦东新区

作为改革开放桥头堡的浦东,绝大多数人对其的认识还只停留在陆家嘴,但一看地图便知,陆家嘴的面积之于大浦东只有冰山一角,这里同时也是上海市人口最多的行政区。浦东新区作为上海市第二大的行政区也是国内经济产业最发达的地区之一。



No.9 临港购房新政分析


1、上海临港购房新政发布:

2019年8月6日,上海自贸区临港新片区成立当天,国务院新闻办举行发布会并提出12条人才吸引政策。


2、落户新政:

缩短人才“居转户”年限,人才“居转户”(居住证转户籍)年限从原来的7年缩短到5年,核心人才进一步缩短到3年。


3、购房资格:

非本市户籍购房资格由家庭调整为个人;社保年限由原有的5年缩短至3年。


也就是说外地单身且在临港新片区工作满1年以上,即有机会在细则划定范围内购房!

这里是全中国最繁华的城市之一

魔都上海

一个你来了,就爱上的城市



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